Apartment.ru: новый бесплатный сервис "Статистика изменения цен на квартиры по станциям метро"

Apartment.ru представляет Вашему вниманию новый бесплатный сервис "Статистика изменения цен на квартиры по станциям метро" - http://www.apartment.ru/dbstat/m12.html.

Сервис обновляется в режиме онлайн.

Мы существенно изменили алгоритм определения стоимости квадратного метра. С нашей точки зрения, информация по ценам на квартиры не вполне достоверна и количество единиц информации не всегда достаточно. Некоторые аналитические ресурсы пошли по пути разделения переменных - временной и ценовой части, то есть предположив, что соотношение цен по районам меняется слабо. Но это некорректно.

Вспомним, цены на Соколе в 2000 году были не меньше цен на Патриарших Прудах, сейчас - Патриаршие Пруды дороже в разы, то есть корреляция цен по районам сильно меняется по времени. Поэтому, надо идти по другому пути. Путь стандартен и используется в прогнозах цен на акции. Предположение следующее - продажа одной квартиры и другой - независимые события. Это более или менее верно, поскольку решения о покупке квартир принимаются независимо, кроме оптовых покупок, которые, в последствие продаются по частным лицам, что тоже независимые события.

В результате, мы имеем распределение, похожее на схему Бернулли, которая реализовалась, если бы продажа каждого квадратного метра была бы независимой, что неверно, т.к. квадратный метр никто не покупает. Но это распределение имеет одну и ту же форму в течение всего развития рынка недвижимости, и зависит всего от нескольких параметров. Параметры - дисперсии (разброс площадей и цен) покупаемых квартир, они меняются по времени, району и количеству комнат, соотношению различных типов домов и учитывает изменение спроса на различные категории квартир.

Таким образом, вместо одного параметра - индекса цены на район мы вводим 5 параметров распределения.

Далее задача становиться достаточно стандартной - подгонка распределения для конкретного района в конкретный промежуток времени, учитывая плавность их изменения по времени (но не по району) и сводится к стандартной задаче минимизации функционала по нескольким параметрам. Число параметров можно увеличить, можно уменьшить - это отдельная задача оптимизации схемы, которая была решена, и количество параметров 5,21 было признано оптимальным, с точки зрения оптимизации ошибки. Методика оптимизаций аналогична механизму расчетов корреляций курсов акций и разработана аналитическим отделом apartment.ru. Наша статистика носит информационный характер и полностью бесплатна.